初心者でも一棟マンションの不動産投資は可能？失敗リスクを避けるポイントは

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これから不動産投資をはじめたいと考えている方。
「一棟マンションに興味があるけれど、初心者には難しいのでは？」
と考えて、最初から調べもしないのはもったいないことです。初心者でも一棟マンション投資は可能なのです。
マンション投資には

・一棟マンション投資
・区分マンション投資

この2種類があります。
一棟マンション投資は言葉の通り、マンション一棟とそのマンションが建つ土地をまるまる購入する方法です。

所有する部屋数が増えるためハイリターンが期待できますが、不動産を取得するためには高額な資金が必要になります。ほとんどの方が銀行融資により購入資金をまかなうため、一棟マンション投資は借入額が大きくなります。また、管理の手間が増えるなど、初心者が二の足を踏んでしまうのは仕方がないでしょう。

まずは部屋単位で購入できる区分マンションで知識と経験を積んでから、と考えている方もいるかもしれません。
しかし、初心者であっても一棟マンション投資に挑戦し、成功させることはできるのです。

一棟マンション投資のメリット

まずは一棟マンション投資のメリットを見ていきましょう。

メリット①収入額が大きい

一棟まるまるマンションを購入すると、当然賃貸できる部屋数が多くなります。全ての部屋が住居者で埋まれば、家賃収入も大きくなるのが一番の魅力です。
1物件あたりの収入規模が大きくなれば投資資金の回収スピードが上がります。手元にキャッシュが貯れば、それを自己資金として次の物件を購入することも可能になります。

区分マンションからスタートすれば借入金額は少なくてすみますが、スケールメリットを得ることはできません。また、運悪く入居者が付かず利回りが低下すると、賃貸経営能力についての評価が下がり、借り入れのハードルが上がるリスクもあるのです。

メリット②空室リスクが低い

部屋数が多いことのもう1つのメリットは、退去者が出た時のダメージが低いことです。
もし区分マンション1室しか所有していないとしたら、入居者がいなくなれば収入がゼロになってしまいます。家賃収入の一部をローン返済に回すのが一般的ですので、それが途絶えると入居者が見つかるまで、自己資金を入れる必要があります。
その点、一棟マンションであれば退去が出ても収入がゼロになることはありません。仮に1〜2室埋まらなかったとしても、収入に多大な影響を及ぼす可能性は少ないのです。

メリット③建物の資産価値を維持できる

マンション一棟をまるごと所有しているということは、共有部も含めた資産価値維持・向上の施策を取ることが可能です。トレンドに合わせて建物をリノベーションしたり、宅配ボックスを設置するなどアップデートしていけます。住居者のニーズに応えることもできるので、安定して入居者を確保し続ける対策を打つことができます。
区分マンションの場合は、自分の専有部以外はコントロールができません。建物の老朽化やメンテナンス不足によるダメージを受けるリスクがあるのです。

メリット④物件の資産価値が高い

一棟マンション投資の場合、建物だけでなくマンションが建つ土地を所有している点もポイントです。建物は耐用年数が経過していくことで、価値がどんどん下がっていきます。しかし、土地は年数が経っても下がるどころか、場所によっては年数がたつごとに資産価値が上がっていくこともあります。
そのため、資産価値が高く評価されるメリットがあります。物件の担保価値が高いことで、融資を引き出しやすくなるのです。

メリット⑤管理の手間は区分マンションと変わらない

一棟マンションの購入を躊躇する初心者の中には、「物件数が多すぎると管理ができないのでは」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、一棟マンションでも区分マンションでも、管理は専門業者に委託することが可能です。入居者探し、物件管理、トラブル対応などにわずらわされずに済むのです。この管理費についても、一棟マンションならばスケールメリットで一室あたりのコストを圧縮できます。

一棟マンションのデメリットも知っておこう

どんな投資でも、デメリットとリスクがあります。これらを把握し適切な備えをしておくことで、致命的な失敗を避けることが可能です。

デメリット①多額の資金が必要

一棟マンション投資のデメリットとしてまず考えられるのは、投資資金です。
そもそも、投資にはある程度の自己資金と、融資等による調達は必要となりますが、他の投資手法と比べ不動産投資は必要な元手が大きくなります。また、区分マンション投資と比較すれば、一棟マンションは土地、建物を購入するため高額な資金が必要となります。概算ではありますが、一棟マンションなら1億円以上の投資が必要です。
借り入れをおこなう場合も最低1割程度の頭金を求められますので、自己資金が心もとない場合は難しくなるでしょう。

デメリット②修繕や設備更新費用がかかる

不動産物件は購入すればそれ以降、お金がかからないということはありえません。たとえば前の入居者が出て行った後には原状回復が必要になります。壁紙の張替えや清掃など軽微なものから、床の張替えや設備の取り替えが必要になる場合もあります。10年以上経てば、給湯器や水回りなどの不具合も出てきます。それらの修繕・買い替え費用も資金計画に含めておかなくてはいけません。

共有部の改修はさらに大きな費用が必要です。今回の新型コロナウイルス感染症による新しい生活様式では、テレワークが増えたことを受け、テレワークスペースがあるマンションは買い手が見つかりやすい傾向となりました。接触をしなくても荷物が受け取れるよう宅配ボックスなどのニーズも増しています。
オートロック付きマンションが当然になったように、これまで「付加価値」であった設備が、必須条件になる可能性もあるのです。

マンションも時代のニーズに合わせてアップデートをしていかなければ、退去率が上がり、借り手も見つけにくくなります。そうなると家賃収入が減少してしまうのです。
こういった大規模なリノベーションだけでなく、防水工事や外壁の修繕といった細々とした改修が発生します。

物件の資産価値維持、入居者の確保のため必要な投資と言えますが、家賃収入がすべて手元に残るわけではなく、たびたび支出が必要になることも認識が必要です。

デメリット③失敗時の損失が大きい

一棟マンション投資の最大の懸念点は、失敗したときに抱える多額な負債です。投資額が大きいということは、失敗した場合に負う損失も大きくなります。
賃貸マンション投資の失敗とは、借り手がつかないことです。多数の部屋を所有する一棟マンション投資は、区分マンションと比べて空室への耐性は高いものの、空室率が悪化すればダメージは大きくなります。

デメリット④災害リスク

災害大国である日本。地震や大雨による洪水など、予想もし得ない大きな被害を産むことも。地震により建物が半壊してしまえば、住み続けることができませんので退去者が出ます。ある程度改修費用は保険で賄えたとしても、家賃収入が途絶えれば大幅な損失を抱えてしまいます。
また、天災よりも確率が高い火災、水漏れなどは想像より身近なリスクです。
区分マンション投資の場合、運よく自分の所有する部屋に影響がなければ住人はそのまま住み続けられるため、収入を得ることは可能です。区分マンションを複数所有していれば、さらにリスクを回避できる可能性が高まるでしょう。

しかし、一棟マンション投資の場合、災害により発生した負債はすべて自分に跳ね返ってきます。特に、罹災した部分を再度修繕するとなればこれまた多額な資金が必要となるため、思いもよらない支出が発生する危険性があるのです。

デメリット⑤流動性が低い

最後のデメリットは、一棟マンションの流動性の低さです。これは所有している物件を手放す際に課題となります。
不動産における流動性とは、買い手が見つかりやすいかどうかを指します。一棟マンションは区分マンションと比べて高額であることから、買い手がつきにくくなります。資金繰りが悪化し物件を手放したくなった場合や、売却して得た資金を他の用途に活用したい場合、売ろうとしてもなかなか買い手が見つからず、資産全体に悪影響を与えることがあるのです。

初心者が一棟マンション投資を成功させるには

投資に絶対はありません。しかし、今回紹介したような「よくあるリスク」は、事前の備えと対策を知っていれば初心者であっても回避可能です。

そのために必要なことは2つ。

①収支シミュレーションを綿密におこなう

不動産会社は、マンションを購入して欲しいので必要な経費を差し引いた収支計算を計上することがあります。その経費は当然必ず必要になるため、利回りは悪化します。

対策としては、複数の会社に収支計算を依頼して公平な目で判断することが必要です。管理会社の毎月の管理内容と費用に納得できるか、固定資産税等の負担は大きくないかなどをチェックしておきましょう。
その上で、楽観、現実、悲観の3パターンを用意するようにします。悲観パターンでも資金繰りが滞らない投資計画を立てるべきでしょう。

②自分の目で物件と周辺環境をチェックする

購入したいマンションが見つかったら、物件に足を運び、周辺の地域の環境も含めて確認しましょう。
家族連れが住みやすい街、独身が住みやすい街など、そのエリアの住人の属性と物件がマッチしているか。治安、将来の開発計画など幅広くチェックする必要があります。
物件を紹介した不動産会社の情報は丸呑みすべきではありません。ご自身の足で現地へ赴くなどして徹底的に周辺地域の情報を集めてみましょう。

新築ではなく中古の一棟マンションを購入される場合は、すぐに修繕が必要なところはないかなどもチェックしておくことで初期費用の概算を割り出すことが可能です。マンション内の雰囲気や住人の特徴なども把握する必要があります。

不動産投資初心者は情報収集と自分の足で成功率を上げよう

一棟マンション投資は大きなリターンを得られるなどメリットがあるものの、知っておくべきデメリットやリスクもあります。特に不動産投資初心者は、複数の業者あるいは専門家の知見を活用して準備を進めみてください。
投資でリターンを得るにはリスクを取る必要があります。ご自身が許容できるリスクはどこまでか見極めるためにも、正しい情報と調査に基づく判断が不可欠なのです。