サラリーマンこそ不動産投資を。節税と将来への備えを同時に実現

• サラリーマン
• 不動産投資
• 副業
• 資産運用

新型コロナウイルス感染症の影響拡大により、経済的な打撃を受けている方、将来への不安が高まっている方は少なくないでしょう。大企業勤め＝安定という考えも今は昔。給料減やボーナスカット、将来のリストラなどで「いつまで勤められるのか不安」「老後の資金が心配」といった声が聞こえてきます。

給料や年金に頼らずに自分で資産を築きたい。収入を得る道を見つけたいと考えるサラリーマンやOLが増加しています。
株、投資信託、FXなどさまざまな投資手法がありますが、実は会社員には不動産投資が向いていることを知っていましたか？その理由と、会社員だからこそのメリットを解説します。

会社の先行きが不安だからこそ「今」不動産投資をはじめよう

コロナ禍の中でも不動産価格は上昇傾向にあります。
価格が下がってから購入しよう。
今の年収が維持できるか不安だから、もう少し待とう。
そう考えてしまう心理は理解できますが、待つことによるリスクも知っておく必要があります。

1つは、不動産価格が下がらない、それどころかさらに高額になってしまうこと。
2つ目は、金利の上昇や融資基準の厳格化で「お金を借りづらい」状況になること。

そして最大のリスクは、会社の倒産や減給によって年収が大幅にダウンしてしまうことです。

サラリーマンの不動産投資は、会社員という安定した地位による与信をレバレッジとして活用します。年収が大幅に下がってしまうと、必要なお金が借りられなくなり、不動産投資をはじめたくてもできなくなってしまうのです。
会社の経営状態が不安、不景気が心配だからこそ、年収が安定している今不動産投資をはじめるべきなのです。

不動産投資はサラリーマンの副業に最適

不動産投資は会社員、特に本業が忙しい人に最適な副業です。
近年ではダブルワークや副業が可能な会社も増えてきましたが、NGの会社もまだまだ多いです。そもそも、本業が忙しく副業どころではないという方もいらっしゃるかもしれません。
そんな方が、最低限の時間で収入を増やすことのできる方法が不動産投資なのです。
副業禁止であっても、不動産投資は対象外である会社は少なくありません。まれなケースですが、給与以外の収入に厳しい会社では不動産投資の事実を知るや否や、売却をするように命じることもあるようです。しかし、これは財産権侵害にあたるため、万一の場合は訴訟を起こすことが可能です。
会社によって副業が制限されているサラリーマンやOLにとって、不動産投資はハードルが低い副業と言えます。

安定した地位と給与でローンを引き出す

サラリーマン不動産投資家の大きな強み。それは「ローンを組む際に有利」という点です。
不動産投資は数千万円から、物件によっては億単位の資金が必要です。物件購入のために金融機関でローンを組むことになります。
ローン審査で重視されるのが「個人属性」。自己資金の額や年収だけでなく、勤務先や雇用年数なども評価されます。
融資期間は最大で35年。現時点で高収入であっても、それがいつまで続くかわかりません。「将来にわたって確実に返済できるか」も金融機関は評価するのです。

毎月安定した給与を得られる会社員は、金融機関からの信頼も厚くローンの審査が通りやすい事実があります。特に勤続年数3年以上で、年収が500万円以上であれば審査に通る可能性が高くなるため、ローンを組みやすく不動産投資をはじめやすいと言えるでしょう。

また、金融機関は完済年齢も重視します。年齢が上がると融資期間が短くなったり、金利条件が長くなったりするので、年収が上がるまで待つよりも若いうちからはじめたほうがいいケースは多いです。

不動産投資はサラリーマンの数少ない節税手段

副業をしていない会社員の場合、節税の手段はほとんどありません。不動産投資はかかった費用を経費にできるため、節税につながるのです。

たとえば経費が家賃収入を上回った場合。給与所得から家賃収入を引いてマイナスとなった場合、所得から赤字分を差し引けるので、課税額が減少します。これによって節税効果が期待できるのです。
特に初年度は何かと経費がかかるので、所得税から相殺できるのはメリットであり、安心材料にもなります。高年収の方ほど恩恵が大きくなります。

不動産投資は時間に対する費用対効果が高い

高年収のサラリーマンやOLは本業が非常に多忙な方がほとんど。投資によって資産を増やしたいけれど、十分な時間が取れないため資金を有効活用できていない方は少なくありません。

不動産投資は多忙な方にもおすすめできる投資手段です。投資にはFX、株式投資、仮想通貨、金投資などがありますが、これらすべてに共通していることは、チャートや社会情勢などを日々こまめにチェックする必要があることです。
また、知識をつけるためにも時間がかかりますし、必ず儲かるとはかぎりません。費やした時間に見合った成果が得られない場合もあるのです。
不動産投資であれば、入居者探しや管理などを不動産業者に代行することが可能なので、効率的な投資活動ができます。

不動産投資の対象と特徴①区分マンション

不動産投資の対象として人気のマンション投資には、区分所有と一棟買いの2種類があります。

区分マンション投資とは、マンションを一部屋単位で購入する方法です。選択肢が多く、価格が低めのため初心者でもはじめやすい点がメリットです。区分マンションを複数所有する投資家も少なくありません。
区分マンション投資は所有している部屋数に応じて家賃額が変わります。そのため投資額の割にはリターンが低く、投資額分を得るまでに時間がかかる、いわゆる「細く長く」の投資であることが特徴です。

堅実な方法ではありますが、リターンを増やすには時間がかかります。また、所有物件数が少ないほど空室時のリスクが高くなるので、空室期間のランニングコストに耐えられる資金の備えが必要です。

不動産投資の対象と特徴②一棟マンション

一棟マンション投資は、土地と建物をすべて購入・所有するものです。ごくまれにですが、個人投資家であっても土地を購入後、自分でマンションをプロデュースし運用していくケースもあります。
一棟マンション投資最大のメリットは、高額な収入が得られる点です。区分マンション投資と比較すると所有する部屋数が大きく増えますので、満室になれば高額な収入が得られますし、空室が出た時のダメージも少なくなります。また、複数の部屋タイプを揃えていれば、単身、ファミリー、夫婦2人暮らしなど幅広い客層を受け入れることが可能となり、居住者を限定することなく集められるメリットもあります。

注意点としては、土地と建物を丸々購入するため初期費用が高額になること。まとまった自己資金を用意できる方や、年収の高いサラリーマン以外は難易度が高いでしょう。

不動産投資の対象と特徴③その他

マンション以外にもアパート投資や戸建て投資があります。アパート投資の場合は物件価格は安いものの、一人暮らしの方が顧客となるため、人の出入りが激しく、時には空室が長く続く点がリスクです。戸建て投資はファミリーが入居することが多く、一度入居されれば長期的に収入を得られます。しかし、長期的に住んでもらえるぶん、空室となった時に次の入居者が住める状態に戻していくリフォーム代が高額になる可能性があります。

サラリーマンはいくらまで借りられる？

いざ不動産投資をはじめようとした時、気になるのは「いくらまで融資を受けられるか」でしょう。手元資金が限られている場合、融資限度額が購入できる物件の上限金額になります。

一般的に、投資用不動産を購入する場合は投資ローンを組むことになります。融資限度額は金融機関ごとに基準が異なり、公表もされていません。一般的には、年収の10倍〜20倍程度とされています。

注意点としては、投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高いこと。2021年3月時点では芽がガンクで1%前後、地方銀行や信金の場合は2〜4%と大きく幅があります。不動産投資で利益をあげるためには、いかに安い金利で借り入れできるかが重要な要素です。

融資額と金利は、借主の属性以外にも、購入する物件の収益性、担保価値が問われます。一般的に、アパートや戸建てよりもマンションのほうが低金利で融資を受けやすいとされています。
理由としては、マンションの方が賃料が安定しており、中古市場も活発であるため、資産価値を維持しやすいためです。
融資の受けやすさという点でも、サラリーマンにとってマンションは適した投資対象と言えます。

把握しておきたい不動産投資のリスク

不動産投資はサラリーマンやOLにとってメリットが大きい投資手法ですが、もちろんリスクはあります。
投資の失敗とは投資額以上に費用がかかる、つまり赤字になることです。
不動産投資でキャッシュフローがマイナスになる理由としては、

・空室率が高い
・家賃滞納が発生した
・家賃相場が下落した
・リフォームや修繕費用が想定より高額になった

などがあげられます。
ただしこれらのリスクから「不動産投資は怖いからやめよう」と考えるのは早計です。
今回のコロナ禍や天災など、予測できない事態は対策が困難ですが、的確な物件選択と高精度な試算をおこなえば、リスクを限りなく下げることが可能です。

不動産投資のリスクを下げる方法

投資にはリスクがつきもの。特に高額な資金を必要とする不動産投資は、失敗したとき怖いと感じてしまうのは当然のことです。
「不動産投資をはじめたい」と考えたサラリーマン、OLのみなさんが失敗する可能性を下げるためにできること。それは綿密な情報収集です。

不動産投資は、投資だけでなく経営の側面も併せ持ちます。

・エリアや沿線の雰囲気
・マンション周辺の環境
・近隣物件の入居率や特徴
・家賃相場
・どんな属性の人に好まれるか

など総合的に判断する必要があります。
たとえば、大型ショッピング施設が近々オープン予定がある。あるいはクローズするという情報は、将来の居住者増減を左右する貴重な情報です。
住人の属性に合わせて間取りや内装を最適化する必要もあります。

不動産投資は購入前の調査・検討・判断に時間をかけるべきなのです。

購入を検討している土地やマンションがあれば、現地へ足を運び自分自身の目で確かめるようにしましょう。
ただし、人気が高い物件はライバルも狙っているので、購入のスピード感も不可欠です。迅速に正確な情報を集めることも必要であると言えます。

とはいえ、普段忙しく働かれているサラリーマンやOLのみなさんには難しい部分もあるでしょう。
そんな方におすすめするのが信頼できる不動産業者との連携です。不動産業者は不動産のプロですから、素人では手に入らないものも含め、豊富な情報を持っています。

これから不動産投資をはじめたいけれど、自分の知識や判断力に自信がない方。まず信頼できる不動産業者を探してみましょう。協力を得ながら進めていくことで、スピーディーかつ低リスクでマンション投資を実行できるでしょう。

まとめ

不動産投資は正しい知識を持ち、適切な判断をすることで、未来が不確実な中でも安定した資産を築く手段となります。
会社員の強みを活かし、将来の備えとして不動産投資を検討してみてください。