不動産投資って初心者でも大丈夫？失敗しないために押さえておくべきこと

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皆さん｢不動産投資｣についてどんなイメージをお持ちでしょうか？
｢初心者には難しそう｣｢ハイリスク｣などネガティブなイメージを持っている方も多いと思います。しかし不動産投資は、株式投資やFXといったハイリスク・ハイリターンな投資方法と違い、ミドルリスク・ミドルリターンと言われ堅実に長期的な利益が見込める投資方法って知っていましたか？今回は、初心者でも不動産投資に失敗しないために抑えておくべきポイントについて解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得るために不動産を購入する投資方法です。
株式投資やFXなどの投資とは違い、

・投資のなかで唯一、金融機関から融資が受けられる
・安定した長期的な収入が得られる
・節税効果が得られる
・時間や手間がかからない
・自己資金があまりかからない

などのメリットにより、最近ではサラリーマンや公務員が働きながら、副業として不動産投資を始めることが増えています。
そんな不動産投資には、主に2種類の収入を得る方法があります。
さっそく解説していきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、マンションやアパートなどの家賃による収入のことで、不動産投資の収入方法の主流となっております。
一度に入ってくる収入は少ないですが、安定して長期的な収入が見込め、一度利益が生まれれば後は手間がかからないため初心者でも取り組みやすいのが特徴です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を安いときに購入し、相場が高まってきたタイミングで売却し購入金額と売却金額の差額による収入のことです。

上手く運用すれば一度に大きな収入が見込めます。大きな利益が見込める一方で、失敗しないためには購入するタイミングや、売却するタイミング、景気や経済状況を把握したりと多くの知識が必要となるため初心者には難しいのが特徴です。

不動産投資の大まかな流れ

初心者の方が不動産投資に失敗しないためには、不動産投資に関する全体の取引の流れをしっかりと押さえておくことが大切です。やみくもに始めるのではなく、きちんとした手順を踏み失敗のリスクを少しでも抑えていきましょう。
大まかな流れとしては3つのフェーズに分かれています。

不動産を購入する

不動産投資に失敗しないために一番大切なのが、購入するまでのプロセスです。
成功するか失敗するかは、どんな不動産を購入するかで決まると言っても過言ではありません。事前にしっかりと不動産投資に関する情報を集め、

・都心
・地方
・新築
・中古
・マンション
・アパート

など、どんなエリアでどんな物件を購入するか。どれだけ自己投資が必要になるか、どれだけの利回りが期待できるかなど、収支をシュミレーションすることが大切です。不動産投資に失敗しないためには、このエリア選定が非常に重要になります。

不動産を運用する

不動産を購入したら次は、物件を運用し家賃収入を得るなど管理していくことが大切です。
家賃の設定や入居者の募集など、自身で全てを管理するのは時間も手間もかかります。管理は他に依頼したいと考えている方や初心者の方が失敗しないために不動産管理会社に業務をを依頼するのがおすすめです。
毎月の家賃収入から数パーセントを手数料として支払うことで、

・入居者の募集や審査
・家賃の回収
・退去手続き

などを不動産管理会社に一任することができます。

また不動産運用に失敗しないためには空室や家賃滞納のリスクをなくすことが重要です。対策としては「サブリース契約」という契約があります。サブリース契約とは管理会社が空室などがあった場合に、通常の家賃よりも安い家賃で借り上げることで家賃収入を保証してくれるというサービスです。
手数料は少し高くなってしまいますが、入居率が落ちやすい地方や都心から離れたエリアでの不動産投資の場合、検討してみることも大切です。

不動産を売却する

不動産を運用し、長期的に安定して家賃収入を得ることができるのが不動産投資のメリットの一つです。しかし大きな金額の収入が必要な場合や、購入したときよりも不動産の価格が上昇した場合、不動産を売却し収入を得ることも不動産投資のメリットの一つです。

不動産には定価が決まっているものではないので、売却に失敗しないためには不動産仲介業社に査定を依頼するなど相場を確認し、しっかりと売却価格を把握することが重要です。

不動産の売却には一般的に約3ヶ月~6ヶ月かかると言われています。
さらには6ヶ月以上かかる場合もあるので、売却を検討する場合は売却価格の決定や、不動産仲介業社の選定など余裕を持って行うことが大切です。

初心者が知っておくべきリスクとは

不動産投資は魅力的なメリットも多いですが、最初にミドルリスクと申したように当然リスクもあります。初心者の方が失敗しないために、事前に不動産投資にはどんなリスクがあるかしっかり把握し、リスクを最小限に抑えましょう。

空室・家賃滞納のリスク

不動産投資において主な収益は家賃収入です。
したがって不動産投資において、最も大きなリスクは空室・家賃滞納のリスクです。
空室が多かったり家賃収入が入ってこなくなったりすると、自身で負担しなければいけなくなり赤字となってしまう恐れがあります。

空室のリスクを回避するためには、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に大切です。
空室になりにくい物件とは

・最寄りの駅まで徒歩10分以内
・通勤、通学がしやすい路線である
・家賃がエリアの相場に合っている

このような物件です。転勤や人生設計の変更などの退去していく人を止めることはできませんが「ここに住みたい」と思われるような物件を選ぶことで、新しく入居する人が増えれば空室のリスクを下げることができます。

次に家賃滞納については、早期に対応することが重要です。
滞納期間が長くなればおのずと滞納金額も増えていきます。最悪の場合、入居者から家賃滞納分を回収できない恐れがあります。
そのような失敗にしないためには、滞納が発生した時に入居者に対して、家賃支払いの催促や場合によっては退去の手続きなどをしっかりと行ってくれる信頼のおける不動産管理会社を選ぶことが大切です。

災害のリスク

せっかく購入した不動産が災害によって倒壊してしまっては、全てが水の泡となってしまいます。失敗しないためには「新耐震基準」の物件を選ぶことが大切です。
日本は地震が世界で一番多い国です。したがって1981年6月1日に建築物における耐震の基準が以前よりも厳しくなりました。

この1981年6月1日以降に建設された物件は「新耐震基準」それ以前の物件は「旧耐震基準」と区別されております。
「新耐震基準」の物件は震度6~7の地震でも倒壊しないという基準を満たしていますが、万が一に備え地震保険に加入することも検討しておきましょう。

ローン金利上昇のリスク

金融機関かか融資を受けることができるのは、不動産投資の大きなメリットの一つです。
超低金利と言われている今、融資を受けての不動産を購入がしやすくなりました、

失敗しないために気をつけなければいけないのが、返済期間中のローン金利の上昇です。
ローンを組む際に固定金利にしている場合は、もしも金利が上昇してしまったとしても影響を受けることは有りません。
しかし変動金利にしている場合は、借入時の金利は固定金利よりも安く抑えられますが、もしも金利が上昇した時には利息額が多くなる恐れがあります。

2016年にマイナス金利が実施されたことにより、今は史上最低の金利と言われておりますが、今後金利が上昇する可能性は大いにあるでしょう。

金利を安く抑えつつ今後の金利上昇に備えるために、「5年1,25倍ルール」が適用されているローン商品の選択を検討してはいかがでしょうか？
「5年1,25倍ルール」とはもしも返済期間中に金利が上昇したとしても5年間は返済金額の変更なし。5年経過後、金利が上昇していても借入時の1,25倍まで金利が上がらないというルールです。全ての金融機関で受けられるわけではないので、融資を受ける際は事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

価格変動のリスク

物件の老朽化や街の環境の変化などによって、物件の不動産価値や家賃は下落することも考慮しておかなければいけません。
マンションの場合、あまりに老朽化が目立ってしまうと、退去していく人が増え、さらには新しい入居者が入ってこなくなるかもしれません。

一般的にマンションは10年、もしくは15年ごとに大幅な修繕が必要となります。
老朽化を抑えマンションの寿命を伸ばすために、定期的な修繕がしっかりと行われているか。修繕の計画は十分なものかどうかなどきちんと確認しておきましょう。

価格が変動しにくい不動産を選ぶには、やはり立地のいい物件を選ぶことが大切です。
地方よりも都心に近いエリアであったり、最寄りの駅が近かったりなど住む人が「ここに住みたい」と思えるような物件は資産価値も下がりにくく、安定した収入を見込めます。

「もし自分が住むならどんなところに住みたいか。」を意識して、立地に優れた物件を選ぶことが重要です。

まとめ

初心者の方がふどに失敗しないためには、まずは不動産投資の取引の流れや降りかかるリスク、そのリスクに対する回避策などをしっかりと理解しておくことが大切です。きちんとポイントを押さえておけば、長期的に安定した収入を得ることができるのが不動産投資です。

どんな目標のために不動産投資をするのか。今の自分にはどんなプランで投資を行えるか。しっかりと考え、より計画的にご自身に合った