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給与所得に所得税がかかるように、投資で得られた所得には所得税がかかります。
株式投資における譲渡益などの所得は申告分離課税といい、他の所得と区分して税金を計算し、特定の金額を超えた場合には確定申告が必要となります。
もちろん、不動産投資で得られた所得も所得税が課されます。
賃貸アパート・マンションで家賃収入といった形で得た際にも、「土地や建物などの不動産の貸付け」に該当し、不動産所得と位置付けられる所得税を支払わなければなりません。
必要経費に認められる項目は意外に多い
不動産所得の計算ですが、不動産による所得の場合は、総収入金額から必要経費を差し引き計算されることとなります。
まずは通常の算出方法から見てみましょう。
総収入金額には貸し付けによる賃貸料収入の他に、名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金などのうち返還を要しない一時金、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代などが含まれます。
次にこれから差し引く必要経費を見ていきましょう。
この必要経費の把握はとても重要です。なぜなら実際に支払う不動産所得税額は、この必要経費を差し引いた不動産所得から各種控除後の金額に税率を掛けて決定されるため、必要経費が大きければ、自ずと支払う税額が少なくなるからです。
具体的には、まず賃貸物件に係る租税公課（固定資産税・都市計画税・事業税・印紙税・不動産取得税・登録免許税）と、賃貸物件の損害保険料（火災保険料・地震保険料など）、賃貸物件の修繕費（通常の維持管理や修理のために支出されるもの）などがあります。
詳細については、税理士などの専門家に相談して節税対策をしていきましょう。
減価償却や青色申告でさらに節税
また他の節税ポイントとしては、建物の減価償却費があります。この「減価償却費」とは、税法上の「モノの劣化費用」のことを指します。
建物をはじめ、モノは年を経るにつれ劣化して、その資産価値を減少させていきます。
そこで、対象となるモノごとに「耐用年数」という価値が0になるまでの年数を決め、それに対応した償却割合で毎年の「減価償却費」を算出し「資産の減少」として課税の際に加味するよう制度化されているのです。
この「減価償却費」は実際にお金を支払って支出した経費ではありませんが、あたかも支払ったかのように必要経費に算入することができるため、帳簿上の利益を圧縮し、節税に対して大きな役割を果たします。ぜひ覚えておきましょう。
確定申告は青色申告で
以上のように不動産所得税の算出基礎となる不動産所得についてみてきましたが、実際に税額を計算するには他にもいくつかのルールがあります。
不動産所得には総合課税が採用されていますので、その他の所得、たとえば給与所得などと合算して計算する仕組みとなっているのです。もちろん、合算後に給与所得控除や配偶者控除、基礎控除などの各種控除が適用され、その後の金額が所得税及び住民税の計算ベースとなる訳です。
一見複雑そうですが確定申告書の様式の指示に従い計算すれば問題ありません。
また、この確定申告ですが、是非、青色申告で行いましょう。特別なことは必要なく、青色申告承認申請書を提出し承認してもらうだけです。
青色申告が有利な理由としては、不動産投資の展開が事業的規模になったとき「青色事業専従者給与」という、不動産経営に従事する関係者への給与を必要経費で落とすことができるからです。（この際の事業的規模は、独立した家屋なら5棟、室数であれば10室を原則的な基準としています。）
