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建物を建築するにあたり、予め把握しておきたいポイントとして「どの位の規模の建物が建つのか？」ということがあります。建物の規模を考える際には、資金から決まってしまうこともありますが、それとは別に建築基準法が定める「建ぺい率」及び「容積率」からその土地に最大でどの位の規模の建物が建築できるのか推し量ることができます。
ここでは、「建ぺい率」及び「容積率」の解説と、簡単な測定方法を紹介します。
「建ぺい率」とは
「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを意味します。
その割合は一般的に「％」で示されます。たとえば２００㎡の敷地に建築面積が１００㎡ならば、建ぺい率は50%になるわけです。
ここでいう建築面積とは、建築物の「外壁」と「柱」の中心線で囲まれた部分の面積をいいます。
さて、その建ぺい率ですが、用途地域ごとに指定されていますので市役所等の都市計画課等の所管課で教えてもらいましょう。
ただし、対象の敷地が角地だったり、防火地域内に耐火建築物を建設する場合には、各10%の余剰割合がもらえる場合がありますので、それもあわせて確認しましょう。
2つ以上の用途地域、又は異なった建ぺい率の設定区画にまたがっている敷地の場合には、敷地に対する用途地域の割合に応じ、それぞれに設定された建ぺい率にまたがった土地の割合をかけて算出し、合計しましょう。
「容積率」とは
容積率とは、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合のことを意味します。
その割合は建ぺい率と同様、一般的に「％」で示され、たとえば１００㎡の敷地に各階の合計床面積（延べ床面積といいます）が２００㎡の建物ならば、容積率は２００％になるわけです。
容積率だけを考える場合は、合計の床面積が基準を満たしていれば、各階へ床面積をどう配分するかへの制約や、階数の制限などはありません。したがって、上の例にある２００㎡の床面積をどのように割り振ろうと自由になります。
さて、この容積率はどのように定まるのかというと、建築予定地の都市計画によって定められる「指定容積率」と「前面道路によって計算された容積率」のうち、数値の小さい方が適用されます。
「指定容積率」は計算せずとも、市役所などの都市計画課等の所管課で教えてもらえますが、「前面道路による容積率」は少しだけ複雑です。
手順としてはまず、敷地の接する道路の幅員を調べます。
もし、その前面道路の幅員が12ｍ以上なら、上で説明した「指定容積率」がそのまま容積率となります。
もし、12ｍ未満なら、用途地域の分類上住居系の用途地域では道路幅員×0.4となり、その他の用都市域では道路幅員×0.6で計算されます。
ここで注意する点としては、前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、その道路は「建物を建築するには狭すぎる」とみなされてしまうことです。
その場合には、本来の道路の幅員に合わせて４ｍになるまで自己の敷地に食込む部分を道路部分として考えなければなりません。
このことをセットバックといいますが、容積率の計算上、敷地面積からそのセットバック部分を除外しなければいけないのです。
また、角地や二方面に道路がある敷地などでは前面道路が2つ以上あるケースも考えられます、そういった場合はより広い道路の幅員を採用してOKです。
これらの建ぺい率及び容積率は、前述した他にも様々な例外や特例などがあります。
建築規模の把握の参考程度にご利用下さい。
